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| 1. |
¿Qué
es y cómo funciona el leasing habitacional? |
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El leasing habitacional es una figura jurídica
que le permite a una entidad entregar un bien inmueble
de su propiedad a un cliente, llamado locatario, para
su uso y goce durante la vigencia del contrato. En contraprestación,
éste se obliga a realizar una serie de pagos destinados
a amortizar el capital y a cubrir los rendimientos financieros
de la entidad propietaria del inmueble.
Al finalizar el contrato, el bien se restituye a su propietario
o se transfiere al locatario en caso de que decida ejercer
la opción de adquisición pactada y pague
el valor establecido en el momento en que se suscribió
el contrato. No obstante, la opción de compra puede
ser ejercida en cualquier momento, siempre y cuando haya
acuerdo entre las partes. |
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| 2. |
¿Cuál es el marco regulatorio para las operaciones
de leasing habitacional? |
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El artículo 1º de la Ley 795 de
2003 autoriza a los establecimientos bancarios
a realizar operaciones de leasing habitacional para bienes
inmuebles destinados a vivienda. (§
210).
La Ley 788 de 2002 en su artículo 18 (numeral
7) establece que son exentas las rentas generadas
en los contratos de arrendamiento financiero con opción
de compra (leasing) de los inmuebles construidos para
vivienda, con duración superior a 10 años
por los próximos 10 años a partir de la
vigencia de dicha ley. (§
211).
El Decreto 777 del 28 de marzo de 2003
reglamenta las operaciones y el Decreto 779 del
28 de marzo de 2003 establece el tratamiento
tributario. (§
212), (§
213).
La Circular Externa 022 del 6 de junio de
2003 de la Superintendencia Bancaria contiene
las instrucciones relativas a la modificación del
Plan Único de Cuentas para el Sistema Financiero
en materia de operaciones de leasing. (§
214).
La Circular Externa 040 del 23 octubre de 2003
introduce cambios a la circular anterior.
(§
215).
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| 3. |
¿Quiénes están autorizados para la operación
del leasing habitacional? |
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| Esta operación puede ser desarrollada por los
establecimientos bancarios, las compañías
de financiamiento comercial, las sociedades titularizadoras
y las sociedades fiduciarias en su calidad de administradoras
de patrimonios autónomos; y otras entidades diferentes
sujetas a lo previsto en el Decreto 777 de 2003.
(§
212). |
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| 4. |
¿Cuáles son las características del contrato
de leasing habitacional? |
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• Se puede pactar en UVR o en pesos.
• Los sistemas de amortización elegidos deben
sujetarse a las condiciones que establezca la Superintendencia
Bancaria.
• Se prevé la posibilidad de ceder el contrato
por parte de la entidad financiera.
• Las entidades están autorizadas a exigir
garantías que aseguren el cumplimiento de las obligaciones
derivadas del contrato.
• El bien inmueble se entrega libre de gravámenes
por concepto de impuestos, servicios públicos y
administración. |
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| 5. |
¿Existe la posibilidad de terminar anticipadamente
el contrato? |
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| Sí, esta posibilidad está contemplada
en el contrato. Ante esta eventualidad, se deben estipular
las condiciones. |
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| 6. |
¿Qué sucede si el locatario incumple el contrato? |
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| Si se presenta incumplimiento por parte del locatario,
éste debe restituir el inmueble a la entidad financiera,
sin perjuicio del pago de las obligaciones pendientes
y de las sanciones acordadas a la firma del contrato. |
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| 7. |
¿Existe la posibilidad de pagar cánones extraordinarios? |
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| Sí, los cánones extraordinarios pueden
reflejarse como reducción en el valor de los cánones
de arriendo, en el valor de la opción de adquisición
o en el plazo del contrato. |
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| 8. |
¿Qué tipo de seguros debe tomar el locatario? |
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| Al locatario se le exige tomar como mínimo el
seguro contra incendio y terremoto. |
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| 9. |
¿Cuál es el régimen tributario que aplica
para el locatario? |
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El locatario puede acceder a las mismas exenciones tributarias
establecidas para los créditos de vivienda, como
por ejemplo, la disminución de la base de retención
en la fuente vía deducción por intereses
y corrección monetaria (costo financiero del contrato)
hasta por $22´162.000 para el año gravable
2003, los alivios aplicables a las cuentas AFC, entre
otras. (§
186), (§
218)
Sólo quienes ejerzan la opción de adquisición
están exentos del pago del impuesto de timbre.
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| 10. |
¿Cuál es el régimen tributario que aplica
para la entidad financiera? |
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| La renta derivada de contratos de leasing habitacional
suscritos en los próximos 10 años a partir
del 27 de diciembre de 2002 y por un plazo no inferior
a 10 años, queda exenta del pago de este tributo. |
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| 11. |
¿Cuáles son las ventajas para el locatario? |
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El locatario tiene la posibilidad de descontar de la
renta gravable los cánones abonados (para las personas
jurídicas), en la medida en que está establecido
que contable y tributariamente el leasing habitacional
debe tratarse para tales propósitos como leasing
operativo.
Además, tiene la oportunidad de convertirse en
propietario del inmueble vía el ejercicio de la
opción de compra que puede ejercer al término
del contrato. |
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| 12. |
¿Cómo se beneficia el mercado hipotecario con
el leasing habitacional? |
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La figura de leasing habitacional promueve la movilización
de los activos en el mercado hipotecario, lo que incentiva
una mejor formación de precios. Adicionalmente,
se dinamiza el mercado secundario vía titularización
de contratos, lo cual se traduce en mayor diversificación
del riesgo y, por ende, los márgenes de intermediación
de los diferentes agentes se reducen.
La posibilidad de ofrecer mediante el contrato de leasing
habitacional el stock de bienes recibidos en dación
de pago, permite su transformación en activos productivos.
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